Seit Inkrafttreten der Grundsteuerreform Anfang 2025 steht fest: Die Grundsteuer ist nicht mehr nur ein Nebenthema für Immobilieneigentümer, sondern ein zentraler Investitionsfaktor. Sie beeinflusst maßgeblich, ob sich ein Objekt langfristig wirtschaftlich lohnt – und wird dadurch zu einem entscheidenden Kriterium bei der Immobilienbewertung.

Die neue Grundsteuer: Was hat sich geändert?

Das bisherige Grundsteuermodell basierte auf völlig veralteten Einheitswerten – in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus 1935. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig. Mit dem Jahreswechsel 2025 trat nun das reformierte Grundsteuergesetz in Kraft. Immobilienbesitzende mussten im Vorfeld umfangreiche Angaben über ihre Grundstücke und Gebäude an die Finanzverwaltung übermitteln. Wer dieser Pflicht nicht nachkam, riskiert saftige Verspätungszuschläge oder sogar Schätzbescheide zu eigenen Ungunsten.

Doch die Auswirkungen reichen weit über steuerrechtliche Pflichten hinaus – denn die Grundsteuer wird zunehmend zum relevanten Investitionsfaktor, der bei der Immobilienbewertung mitgedacht werden muss.

Grundsteuer als Investitionsfaktor: Bedeutung für Eigentümer und Investoren

Die Grundsteuer ist eine jährlich wiederkehrende Abgabe, die Kommunen auf Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erheben. Sie zählt zu den laufenden Betriebskosten und kann (bei vermieteten Objekten) anteilig über die Nebenkosten auf Mietende umgelegt werden. Dennoch: Für Eigentümer, Bauträger oder Immobilienfonds kann eine hohe Grundsteuerbelastung die Rentabilität eines Objekts deutlich mindern.

Für Investoren bedeutet das: Die kalkulierte Rendite kann durch die Grundsteuer erheblich sinken. Bei der Immobilienbewertung – sei es für Kaufentscheidungen, Portfolioanalysen oder Projektfinanzierungen – gewinnt die Höhe der Grundsteuer somit an Bedeutung.

Wie das Finanzamt den Immobilienwert berechnet

Für die Festsetzung des Grundsteuerwertes – also des steuerlichen Immobilienwerts – verwendet das Finanzamt folgende Formel (im Bundesmodell):

Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl × Hebesatz der Kommune = Grundsteuer

Dabei sind drei Bestandteile entscheidend:

a) Grundsteuerwert

Der Grundsteuerwert bildet die Basis der Immobilienbewertung. Er wird durch das Finanzamt berechnet und spiegelt den Immobilienwert nach einheitlichen Bewertungsmaßstäben wider. Alle sieben Jahre erfolgt eine Neubewertung. Liegt eine Wertänderung von mehr als 15.000 Euro vor – etwa durch Umbauten oder Modernisierungen – kann auch innerhalb der Frist neu bewertet werden.

b) Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor zur Berechnung der Grundsteuer. Im Bundesmodell beträgt sie:

• 0,31 % für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohnungen, Wohnungseigentum)
• 0,34 % für Nichtwohngrundstücke (z. B. Gewerbeimmobilien)

Andere Bundesländer mit eigenen Modellen können abweichende Werte verwenden.

c) Hebesatz der Kommune

Der Grundsteuer-Hebesatz wird von jeder Gemeinde eigenständig festgelegt und jährlich neu bestimmt (§ 25 GrStG). Er entscheidet maßgeblich darüber, wie hoch die tatsächliche Steuerlast ausfällt.

Zusammenhang zwischen Immobilienbewertung und Grundsteuer

Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Bewertungsmodelle, die allesamt zu teils drastischen Steuerveränderungen geführt haben.

Während früher vor allem die Größe des Grundstücks zählte, sind heute auch Faktoren wie Wohnfläche, Nutzung, Gebäudealter, Bodenrichtwert und Anzahl der Wohnungen relevant.

Das bedeutet: Eine Immobilie mit identischer Fläche kann – je nach Zustand, Lage und Nutzung – völlig unterschiedlich bewertet und damit unterschiedlich besteuert werden. Gerade in urbanen Lagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten führt das zu einem erheblichen Anstieg der Steuerlast.

Wer ist besonders von den steigenden Kosten betroffen?

Quelle: Haus & Grund, Studie 2025

Steuerliche Belastung beeinflusst Standortattraktivität

Ein weiteres zentrales Thema ist die Rolle der Grundsteuer als Standortfaktor. Kommunen legen individuelle Hebesätze fest – teils mit enormen Unterschieden. Während manche Städte moderate Hebesätze unter 400 % erheben, verlangen andere deutlich mehr. In der Praxis kann das für vergleichbare Immobilien zu mehreren Hundert Euro Differenz pro Jahr führen.

Für Investoren, Projektentwickler und Kapitalanleger stellt sich daher die Frage: Lohnt sich das Investment trotz hoher Grundsteuerbelastung? In der Immobilienbewertung müssen nicht nur aktuelle Hebesätze berücksichtigt werden, sondern auch deren mögliche künftige Erhöhungen.

Warum die Grundsteuerreform keine Aufkommensneutralität brachte

Ursprünglich war die Reform als aufkommensneutral angekündigt – das heißt: Die Gesamteinnahmen der Kommunen sollten trotz neuer Bewertungsmodelle nicht steigen. Die Realität sieht anders aus. Studien zeigen, dass in 79 % der Fälle die Steuerlast stieg oder gleichblieb. Nur 21 % der Eigentümer verzeichnen eine Entlastung.

Die Gründe:

• Gestiegene Bodenrichtwerte
• Anpassung (und Erhöhung) der kommunalen Hebesätze
• Neubewertung großer oder unbebauter Flächen
• Einführung der Grundsteuer C für baureife Grundstücke

Diese Entwicklung hat Auswirkungen auf die gesamte Immobilienwirtschaft. Besonders institutionelle Investoren und Bestandshalter analysieren zunehmend, wie sich die Grundsteuer auf die langfristige Profitabilität ihrer Objekte auswirkt.

Berechnungsbeispiel: Wie sich die Grundsteuer zusammensetzt

Die Grundsteuerberechnung erfolgt in vier Schritten:

1. Feststellung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt
2. Multiplikation mit der Steuermesszahl (z. B. 0,031 %)
3. Ermittlung des Steuermessbetrags
4. Anwendung des kommunalen Hebesatzes (z. B. 400 %)

Beispiel:
Ein Wohnhaus mit einem festgestellten Grundsteuerwert von 100.000 €
→ 100.000 × 0,00031 = 31 Steuermessbetrag
→ 31 × 4 = 124 € jährliche Grundsteuer bei einem Hebesatz von 400 %

Kritisch: Ein deutlich höherer Grundsteuerwert oder ein Hebesatz von 800 % (wie in manchen Städten üblich) kann dieselbe Immobilie auf 248 € oder mehr verteuern – mit erheblichen Folgen für die Wirtschaftlichkeit.

Regionale Unterschiede: Drei Modelle mit verschiedenen Anforderungen

Je nach Bundesland greifen unterschiedliche Modelle:

 

1.Bodenwertmodell (z. B. Baden-Württemberg), basiert auf:

• Grundbuchdaten,
• Art der Nutzung,
• Bodenrichtwert,
• Aktenzeichen des Einheitswertes und
• Grundstücksfläche

2.Flächenfaktormodell (z.B. Bayern), basiert auf:

• Grundbuchdaten,
• Art der Nutzung,
• Aktenzeichen des Einheitswertes,
• Wohnfläche und
• Grundstücksfläche

3.Bundesmodell (z.B. Nordrhein-Westfalen), basiert auf:

• Grundbuchdaten,
• Art der Nutzung,
• Bodenrichtwert,
• Aktenzeichen des Einheitswertes,
• Wohnfläche,
• Art der Immobilie,
• Anzahl der Wohnungen und deren Größe,
• Anzahl Garagen und Stellplätze,
• mögliches Gebäudealter und
• Grundstücksfläche

Besonders das Bundesmodell führt zu umfangreichen Datenerhebungen und detailgenauer Bewertung – mit unmittelbaren Folgen für die Steuerhöhe.

Einspruch einlegen: Strategische Option für Eigentümer

Wer mit seinem Grundsteuerbescheid nicht einverstanden ist, kann innerhalb eines Monats Einspruch einlegen – kostenlos. Das empfiehlt sich vor allem vor dem Hintergrund laufender Musterverfahren zur Verfassungsmäßigkeit. Sollte das Bundesverfassungsgericht das Gesetz teilweise oder ganz kassieren, wären auch rückwirkende Korrekturen denkbar – aber nur für jene, die Einspruch eingelegt haben.

 

Tipp: Expertenrat einholen!

Die Kanzlei Gernoth ist auf die steuerliche Beratung rund um Immobilien spezialisiert – von der Bewertung über die Grundsteuer bis hin zu strategischer Steueroptimierung. Ob Sie Einspruch gegen den Bescheid einlegen möchten, die Steuerlast bei neuen Investitionen korrekt kalkulieren wollen oder Fragen zur steuerlichen Behandlung von Mieteinnahmen haben: Das erfahrene Team der Kanzlei Gernoth steht privaten Eigentümern, Investoren und Projektentwicklern mit fundierter Expertise zur Seite. Gerade bei komplexen Fragen zur neuen Grundsteuer profitieren Mandanten von der frühzeitigen und individuell zugeschnittenen Beratung.

Fazit: Grundsteuer als Teil jeder Investitionsrechnung

Die Grundsteuer ist mehr als eine Formalität – sie ist ein entscheidender Investitionsfaktor. Für Eigentümer, Vermieter, Investoren und Projektentwickler wird die steuerliche Belastung zunehmend zu einem strategischen Thema. Wer Immobilien bewertet oder plant, Kapital in Grundstücke zu investieren, sollte die Grundsteuer künftig fest in seine Rentabilitätsrechnung einbeziehen.

Denn: Nicht nur Lage, Zustand und Nutzung entscheiden über den Wert einer Immobilie – auch die jährliche Steuerlast zählt zur wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung.