Steuersparmodell Studentenwohnung

Rechtsberatung in Zwiesel - Kanzlei Gernoth

Die Ausbildung der Kinder zu finanzieren stellt für viele Eltern eine finanzielle Hürde dar. Das muss jedoch nicht so sein. Es gibt verschiedene Möglichkeiten wie auch während der Ausbildung Kosten durch Steuereinsparungen minimiert werden können. Eine Möglichkeit zum Steuern sparen stellt die Studentenwohnung dar. Studieren die Kinder an einem anderen Ort als dem Heimatort oder wollen generell ausziehen, benötigen sie dort eine Unterkunft. Daraus können steuerliche Vorteile gezogen werden.

Vorgehen

Damit die Studentenwohnung tatsächlich zum Steuersparmodell werden kann, müssen die Eltern als Grundlage eine eigene Wohnung besitzen oder erwerben. Diese wird anschließend zu einer verbilligten Miete an das eigene Kind vermietet. Mieteinkünfte sind steuerpflichtig, was umgekehrt aber auch bedeutet, dass Vermieter entstandene Kosten von der Steuer absetzen dürfen. Werbungskosten, wie etwa Gebäudeabschreibung oder Schuldzinsen, dürfen bei einer solchen Vermietung an nahe Angehörige zu 100% geltend gemacht werden. Absetzbare Kosten, wie etwa für die Anschaffung und Instandhaltung der Mietwohnung übersteigen oft die eingenommene Miete, wenn die Wohnung günstig an ein Familienmitglied vermietet wird. Die geringen Mieteinnahmen führen zu negativen Einkünften bei den Eltern. Sie werden mit den anderen Einkünften der Eltern verrechnet und reduzieren somit am Ende die Gesamtsteuerlast.

Beispielrechnung:

Die Eltern erwerben für 125.000€ eine Wohnung Sie vermieten die Wohnung für 350€ im Monat. Die ortsübliche Miete beträgt 530€ pro Monat. Sie verlangen damit ca. 66% der ortsüblichen Miete. Die Eltern erzielen damit negative Einkünfte i.H.v. 3.000€. Diese reduzieren die Steuerlast. Die Mieteinnahmen von 4.200€ (350€x12) bleiben in der Familie. Alternativ wären Mietkosten in Höhe von 6.360 (530€x12) entstanden.

Zusätzlicher Vorteil, die Mieteinnahmen bleiben in der Familie, sind also „kostenneutral“. So kann den Kindern das Geld für die Bezahlung der Miete im Voraus zur Verfügung gestellt. Später kommt es in Form der Miete automatisch wieder zurück zu den Eltern.

Voraussetzungen

Die vorgestellte Methode kann natürlich nur umgesetzt werden, wenn die Eltern ein ausreichendes Grundeinkommen haben und nicht auf die Mieteinnahmen angewiesen sind.

Des Weiteren muss die Miete, welche die Eltern letztendlich von ihren Kindern verlangen, mindestens 66% der ortsüblichen Miete betragen. Es wird mit der Warmmiete, also der Miete inklusive Nebenkosten, gerechnet. Liegt die Miete unter den geforderten 66%, erkennt das Finanzamt die Mietverluste nicht an. Die Werbungskosten werden dann anteilig gekürzt.

Absetzbare Kosten

Die Eltern können als Inhaber und Vermieter verschiedene Kosten absetzen.

Anschaffungskosten
Wer eine Immobilie vermietet kann jedes Jahr einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungskosten abschreiben.

Nebenkosten beim Kauf
Als Anschaffungskosten gelten in diesem Fall nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten des Erwerbs wie Makler-Courtage, Notargebühren, Grunderwerbssteuer und weitere Ausgaben.

Werbungskosten
Grundsteuer, Zinsen für das Hypothekendarlehen, Ausgaben rund um die Vermietung und weiter Werbungskosten können die Vermieter direkt in voller Höhe absetzen.

Erhaltungsaufwand Fällige Reparaturen, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen lassen sich ebenfalls steuerlich anrechnen.

„Finanzamtsicherer“ Mietvertrag

Wichtig ist ebenfalls das Vorliegen eines rechtlich gültigen Mietvertrags und der regelmäßige Eingang der Miete auf dem Vermieterkonto der Eltern. Bei Mietvereinbarungen zwischen Eltern und ihren studierenden Kindern, prüft das Finanzamt besonders kritisch. Damit das Mietverhältnis am Ende auch steuerlich anerkannt wird, sollten daher ein paar Punkte beachtet werden.

  • Schriftlicher Mietvertrag
    Zum Nachweis gegenüber dem Finanzamt muss der Mietvertrag gemäß den allgemein geltenden rechtlichen Vorschriften schriftlich abgeschlossen werden. Dieser sollte am besten unbefristet sein. Ein rückwirkend erstellter Vertrag wird steuerlich nicht anerkannt.
  • Fremdvergleich
    Der abgeschlossene Mietvertrag muss einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, er muss alle Vereinbarungen enthalten, die auch in einem Mietvertrag mit fremden Dritten getroffen werden würden. Dazu zählen beispielsweise Vereinbarungen über die Nebenkosten. Diese müssen in vollem Umfang vom Mieter bezahlt werden. Der Vermieter hingegen ist verpflichtet, eine fristgerechte Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
  • Vereinbarungen einhalten
    Die Vereinbarungen, die im Mietvertrag festgelegt wurden, müssen auch tatsächlich eingehalten werden. Wichtig ist dabei vor allem die Zahlung der Miete zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt.

Sonderfall Einliegerwohnung

Handelt es sich bei dem vermieteten Wohnraum um einen Teil des eigenen Hauses, sind Vorgaben zu beachten. Damit das Steuersparmodell auch hier funktioniert, muss es sich bei dem vermieteten Bereich um eine abgeschlossene Wohnung handeln. Demnach reicht es nicht ein ausgebautes Dachzimmer zu haben, eine Einliegerwohnung mit separatem Eingang, Küche und Bad wird hingegen anerkannt. Sie kann ebenfalls vergünstigt an die eigenen Kinder vermietet werden.

Eine andere Möglichkeit – Überlassung der Studentenwohnung

Die oben genannte Möglichkeit setzt voraus, dass die Eltern sich eine zusätzliche Eigentumswohnung leisten können und wollen. Das ist selbstverständlich nicht immer der Fall. Es gibt jedoch auch mit einer Mietwohnung die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Die Mietwohnung wird dann auf den Namen der Eltern angemietet und anschließend dem Kind kostenlos zur Verfügung gestellt. Das bringt allerdings nur steuerliche Vorteile, wenn die Eltern kein Kindergeld mehr erhalten. Sie können dann Unterstützungsleistungen für die Kiner in der Einkommensteuererklärung steuerlich geltend machen. Dabei werden unter anderem Kosten für die Miete bzw. die Finanzierungskosten für die Studentenbude aber auch Taschengeld oder die Zahlung von Studiengebühren anerkannt. Hat das Kind keine eigenen Einkünfte, können bis zu 9408 Euro geltend gemacht werden.