Arztpraxis mieten: Besonderheiten eines Praxis Mietvertrags

Rechtsberatung in Zwiesel - Kanzlei Gernoth

Die passenden Praxisräume in der gewünschten Lage sind nicht leicht zu bekommen - das wissen niedergelassene Ärzte aus eigener Erfahrung. Umso wichtiger also, sich langfristig zu binden, ist die richtige Immobilie einmal gefunden! Doch worauf kommt es bei einem Praxismietvertrag überhaupt an? Welche Besonderheiten müssen beim Abschluss eines Mietvertrags über Praxisräume beachtet werden? Und welche umsatzsteuerlichen Regelungen gibt es zu beachten?

Hubert Gernoth, Steuerberater und Fachberater für den Heilberuf beantwortet in diesem Artikel alle wichtigen, die Praxismiete betreffenden Fragen und zeigt Ärzten und Ärztinnen auf, welche Stolperfallen sie in Sachen Mietdauer, Kündigung und Umsatzsteuer vermeiden.

Gesetzliche Vorgaben: Mietrecht für Ärzte und Ärztinnen

Ebenso wie bei Apotheken fällt die Anmietung bzw. Vermietung einer Arztpraxis unter das Gewerbemietrecht. Da das Gewerbemietrecht jedoch KEIN eigenständiges Rechtsgebiet darstellt, sondern lediglich dem klassischen Mietrecht des BGB unterstellt ist, gibt es kaum bis keine gesetzlichen Vorgaben und dementsprechend vollumfängliche Vertragsfreiheit. Doch diese Vertragsfreiheit ist mit Vorsicht zu genießen, denn sie bedeutet, dass keine mieterschützenden Normen eingehalten werden müssen und jeder Vertragspunkt im Grunde genommen ausgehandelt werden muss. Aus diesem Grund empfiehlt es sich dringend, einen kompetenten und im Idealfall branchenerfahrenen Rechtsberater zu Rate zu ziehen. Dieser kann den Arzt nämlich gezielt beraten und ihn souverän durch die Tücken des Praxismietvertrags lotsen.

Parteien des Mietvertrags

Die Vertragsverhandlungen eines Praxismietvertrags stellen durch die Vertragsfreiheit, wie bereits eingangs erwähnt, ein komplexes und heikles Unterfangen dar. Wichtig ist, dass hier stets dieselben Vertragspartner anwesend sind - in der Regel also der Mieter und der Vermieter, inklusive zwei Rechtsanwälten. Ist eine Gemeinschaftspraxis aus zwei Parteien geplant, sollten hier in jedem Fall beide Vertragsnehmer anwesend sein.

Wird eine bestehende Praxis durch Verkauf an einen neuen Inhaber übergeben, muss gesondert eine Regelung hinsichtlich des laufenden Mietvertrags der Räumlichkeiten/ der Immobilie getroffen werden. In Absprache mit dem Vermieter kann dann in etwa vereinbart werden, dass der alte Inhaber für einen gewissen Zeitraum noch als "Hauptmieter" der Praxis erhalten bleibt und mit dem neuen Inhaber einen sog. befristeten Untermietvertrag abschließt. Dieser Übergangszeitraum kann gewissermaßen als Bewährungsprobe für den neuen Praxisinhaber gesehen werden. Ist die im Vorhinein festgesetzte Frist des Untermietvertrags abgelaufen kann das Mietverhältnis entweder aufgelöst oder in einen klassischen Praxismietvertrag ohne Zwischeninstanz umgewandelt werden.

Sonderfall: Anmietung von Praxisräumen einer Gemeinschaftspraxis bzw. Praxisgemeinschaft

Werden die Räumlichkeiten einer Gemeinschaftspraxis, einer Praxisgemeinschaft oder eines Medizinischen Versorgungszentrums (MVZ) angemietet, sollte erfahrungsgemäß die betreibende Gesellschaft (und nicht etwa die einzelnen Ärzte) Vertragsnehmer des Mietvertrags sein. Das hat nämlich den wesentlichen Vorteil, dass bei Ausscheiden oder Hinzukommen eines Teilhabers nicht erneut die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden muss. Für Mietverträge über Einzelpraxen besteht diese Möglichkeit naturgemäß jedoch nicht - denn hier muss die Aufnahme eines neuen Partners stets mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Mietdauer/ Vertragslaufzeit

Bei der Mietdauer bzw. der Vertragslaufzeit gibt es zwei wesentliche Aspekte zu beachten:

  1. Mieter benötigen Planungssicherheit - das heißt eine lange Vertragslaufzeit
  2. 2. Eine zu lange Vertragslaufzeit bedeutet jedoch auf der anderen Seite, dass sich der Arzt nicht VOR dem vereinbarten Vertragsende aus dem Mietverhältnis lösen kann. Was bspw. bei wirtschaftlichem Misserfolg durchaus tückisch sein kann.

Empfehlenswert ist es aus diesem Grund, eine Festmietzeit auszuhandeln - also einen fixen Zeitraum zu vereinbaren, in dem der Mieter vor einer Kündigung bewahrt bleibt. Gleichzeitig sollte in diesem Zuge dem Mieter im Mietvertrag das Recht eingeräumt werden, das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit, um einen vereinbarten Zeitraum zu verlängern. Im Rechtswesen spricht man hier von dem sog. Optionsrecht. Eine derartige Regelung bietet dem Mieter zum einen hinreichend Handlungsspielraum und Entscheidungsfreiheit und bietet dem Vermieter zum anderen ausreichend Sicherheit.

Beendigung des Mietverhältnisses und Kündigungsschutz

Mieter, die herkömmliche Immobilien wie Wohnungen oder Häuser mieten, werden gemäß BGB umfänglich geschützt. Da es für gewerbliche Mietverhältnisse jedoch keine derartigen mieterschützenden Normen gibt, sind die Mieter nicht automatisch gegen eine unvermittelte Kündigung abgesichert. Im Gegenteil, das BGB besagt: „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.“ Das bedeutet schlicht, dass Ärzte (sofern im Praxismietvertrag keine gesonderten Regelungen hinsichtlich der Kündigungsfrist vereinbart sind), mit Wirkung eines jeden Quartalsendes kündigen kann – und das selbst ohne Grund. Umso wichtiger also, in den Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter individuelle Kündigungsregelungen auszuhandeln.

Das Ganze kann dann wie Folgt im Vertrag formuliert werden:

Das Mietverhältnis beginnt am ______ und endet am_________ (zehn bis 15 Jahre später).

Es verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn nicht eine Seite der Verlängerung binnen einer Frist von ________ schriftlich widerspricht.

Umsatzsteuer und Praxismiete - was ist erlaubt, was nicht?

Nicht selten erleben wir es, dass Vermieter zuzüglich zur Praxismiete 19% Umsatzsteuer berechnen möchten, wodurch sich die Höhe der Miete um rund 1/5 erhöht. Dabei ist ein derartiger Aufschlag der Umsatzsteuer nicht immer erlaubt, denn grundsätzlich ist die Vermietung von Gewerbeflächen wie Praxisräumlichkeiten umsatzsteuerfrei. Ein Vermieter darf dann zur Umsatzsteuer optieren, wenn sein Mieter ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze tätigt - das ist bspw. bei Radiologen jedoch nicht der Fall, da die Praxisräume in diesem Fall der umsatzsteuerfreien Heilbehandlung dienen.

Doch was passiert, wenn Vermieter unrechtmäßig die Umsatzsteuer auf die Miete aufschlagen? Sollte sich im Rahmen einer Betriebsprüfung herausstellen, dass dies der Fall ist/ war, wird er vom Finanzamt vollumfänglich zur Rechenschaft gezogen.

Muster Mietvertrag für den Betrieb einer Arztpraxis

Zwischen (...) als Vermieter und (...) als Mieterin wird folgender Mietvertrag für den Betrieb einer Arztpraxis geschlossen:

§ 1 Mieträume

§ 2 Mietzeit

§ 3 Miete

§ 4 Betriebskosten

§ 5 Zahlung der Miete

§ 6 Mietkaution

§ 7 Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untervermietung)

§ 8 Schönheitsreparaturen

§ 9 Mietminderung und Aufrechnung

§ 10 Bauliche Veränderungen und Ausbesserungen

§ 11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter

§ 12 Werbemaßnahmen

§ 13 Beendigung der Mietzeit

§ 14 Außerordentliche Kündigung

§ 15 Vorkaufsrecht

Anmerkung: Haben die Parteien ein Vorkaufsrecht vereinbart, muss der gesamte Mietvertrag notariell beurkundet werden. Enthält der Mietvertrag eine salvatorische Klausel, ist nur das Vorkaufsrecht nicht wirksam vereinbart. Der übrige Teil des Mietvertrages bleibt wirksam.

§ 16 Mehrere Mieter

§ 17 Tod des Mieters

§ 18 Abänderung und Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen

 

(Ort, Datum, Unterschrift Vermieter und Mieter)