Besonderheiten beim Mietvertrag über einer Apotheke

Rechtsberatung in Zwiesel - Kanzlei Gernoth

Mietverträge über Gewerberäumlichkeiten beinhalten weitestgehend standardisierte, vorformulierte Paragrafen und Klauseln. Da es sich bei einer Apotheken-Immobilie jedoch um eine besondere Art des Gewerbes handelt, gibt es bei der Ausgestaltung des Mietvertrags gewisse Besonderheiten zu beachten - aus Erfahrung weiß Christian Gernoth, Rechtsanwalt und Gesellschafter der Kanzlei Gernoth, dass das Mietrecht aus Apothekensicht kleine aber feine Stolpersteine bietet, die es genau zu kennen gilt. Problematisch ist dabei auch, dass für Gewerbemietverträge, im Unterschied zu Mietverträgen über Wohnimmobilien KEINE eindeutigen rechtlichen Regelungen gelten und sich Apotheker hiermit nicht selten überfordert fühlen. Diese Überforderung, gepaart mit Unwissen kann dann im Fall der Fälle in einem unzureichenden oder gar ungültigen Mietvertrag münden - der Albtraum eines jeden Apothekers.

Christian Gernoth informiert aus diesem Grund in diesem Fachartikel zum Thema Mietrecht über die Besonderheiten eines Apotheken Mietvertrags, etwaige Hürden und wie diese zu überwinden sind. Im letzten Teil des Artikels findet sich außerdem eine praktische Checkliste.

Mietrecht für Apotheker

Wie bereits eingangs erwähnt, gibt es bei Gewerbemietverträge Einiges zu beachten. Das Gewerbemietrecht stellt zunächst einmal kein eigenständiges Rechtsgebiet dar, sondern basiert einzig und allein auf dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das Mietrecht des BGB in dient weiterhin in erster Linie dem Mieter und soll diesen vor willkürlichen Maßnahmen des Vermieters bewahren. Begründet wird das Ganze dadurch, dass sich der Mieter gegenüber dem Vermieter in einer sozial schwächeren Position befindet. Das Gewerbemietrecht unterliegt dagegen keinen mieterschützenden Normen wie in etwa dem Kündigungsschutz. Enthält ein Mietvertrag über eine Gewerbefläche bspw. keinen separat hinzugefügten Paragrafen, der den Mieter vor einer Kündigung bewahrt, kann der Vermieter ihn im Rahmen der regulären sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen. Auch wenn sich diese sechs Monate Kündigungsfrist in der Theorie nicht als besonders "kurz" anhören, so hat die Praxis gezeigt, dass diese Zeit nicht selten viel zu knapp bemessen ist, um eine geeignete andere Apotheken Immobilie zu finden. Bei einem Gewerbemietvertrag ist deshalb die Vertragsgestaltung besonders wichtig.

(Mindest-)Voraussetzungen an das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Apotheker

  • Mieter: Muss immer der Inhaber der Apotheker sein, der über eine Apothekenbetriebserlaubnis verfügt. 
  • Vermieter: Im Rahmen des Konkurrenzschutzes sollte gewährleistet sein, dass der Eigentümer keine Räumlichkeiten im selben Gebäude an einen anderen Apotheker vermietet. Es darf also im selben Haus kein weiteres Mietverhältnis zu einem Apotheker bestehen.
  • Höhe der Miete: Die Miethöhe gemäß dem Prinzip der wirtschaftlichen Unabhängigkeit nicht an den Umsatz/ Gewinn der Apotheke gekoppelt sein, sondern muss anderweitig (nachvollziehbar!) kalkuliert sein. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter vom Erfolg des Apothekenbetriebs profitiert (gemäß Apothekengesetz, ApoG). 
  • Formulierung des Mietzwecks: Der Mietzweck muss explizit genannt werden. Sollte der Vertrag nämlich keine eindeutige Formulierung zum Betrieb einer Apotheke aufweisen, bestehen zwei Gefahren: das Verschieben der Kündigungsfrist zulasten des Mieters (!) und eine aufwändige Prüfung durch die Behörde.

Musterformulierung Mietgegenstand und Mietzweck

§1 Mietgegenstand und Mietzweck

Der Vermieter vermietet an den Mieter das auf dem Anwesen ... im Erdgeschoss ... befindliche Ladengeschäft, bestehend aus ... mit den Nebenflächen ... zum Zwecke des Betriebs einer Apotheke gemäß beigefügtem Lageplan (Anlage X).

Eine andere Nutzung als zu dem in Abs. 1 genannten Zweck ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig.

Magnetmieter/ Ankermieter

Magnetmieter oder Ankermieter bezeichnen diejenigen Mieter, die im Gebäudekomplex/ Einkaufszentrum o.ä., Kunden anziehen, die Menschen also in das Center locken. Magnetmieter wirken sich dadurch nicht nur positiv auf die Wirtschaftlichkeit des Einkaufszentrums als Ganzes, sondern auch auf den wirtschaftlichen Erfolg des Betriebs im Einzelnen aus. Plant ein Apotheker sich also in einem derartigen Umfeld niederzulassen, sollte er im Mietvertrag eine gesonderte Klausel hinsichtlich sog. Magnetmieter aushandeln - so kann er sich beim Wegfall eines derartigen Magnetmieters rechtlich absichern. Nicht selten kommt es nämlich in der Praxis vor, dass durch den Ausfall des Magnetmieters die Wirtschaftlichkeit des Centers und der einzelnen Geschäfte auf der Kippe steht.

Nebenkosten

Auch was die Nebenkosten betrifft, gilt es Besonderheiten zu beachten. Der Vermieter ist im Gewerbemietrecht, ebenso wie im Wohnraummietrecht, dazu verpflichtet, die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten abzurechnen und dem Mieter anschließend eine detaillierte Nebenkostenabrechnung auszuhändigen.

Achtung: Dies gilt nicht, wenn im Vorhinein eine Nebenkosten Pauschale vereinbart wurde.

Zu beachten ist weiterhin, dass sich die Nebenkosten der Betriebskostenverordnung lediglich auf die Wohnraummiete beziehen - d.h. für gewerblich genutzte Räumlichkeiten können zusätzliche Nebenkosten anfallen. Diese zusätzlichen Nebenkosten sind jedoch NICHT in der Betriebskostenverordnung aufgeführt, weshalb eine detaillierte, transparente und vor allem nachvollziehbare Auflistung der Posten auf Seiten des Vermieters erfolgen muss. Ist im Mietvertrag eine Klausel enthalten, die lediglich besagt, dass der Mieter "sämtliche" oder "alle anfallenden Betriebskosten" zu tragen hat, ist dies rechtswidrig.

Versicherungspflichten beim Apotheken Mietrecht - wer haftet?

Nicht selten erleben wir es, dass Apotheken Mietverträge die folgende Formulierung enthalten: "Der Mieter übernimmt die Versicherungspflichten innerhalb des Mietobjekts." Dieser Passus mag auf den ersten Blick vielleicht nicht besonders dramatisch erscheinen, jedoch sind sich viele Mieter der Tragweite der Bedeutung nicht bewusst. Rutscht ein Kunde aufgrund einer kleinen Pfütze auf dem Boden der Apotheke aus, wer trägt dann die Verantwortung für den Sturz? Der Vermieter (als Eigentümer der Räumlichkeiten, der Mieter (als Inhaber der Apotheke) oder womöglich der Kunde selbst? Eigentümer (und damit Vermieter) können hier nur bedingt in die Haftung genommen werden, da vornehmlich der Apothekeninhaber für sich und alles, was INNERHALB seiner Apotheke passiert, verantwortlich ist. Anders sieht das Ganze aus, wenn dem Kunden AUßERHALB der Apotheke, also bspw. vor der Eingangstür, etwas geschieht - wie in etwa ihm fällt ein lockerer Dachziegel auf den Fuß. Für diesen Fall haftet in der Regel der Eigentümer des Gebäudes, denn er ist dafür verantwortlich, dass sich die Kunden gefahrenlos auf dem Gelände bewegen können und die Apotheke ebenso gefahrenlos betreten und verlassen können.

Vorschriften baurechtlicher Art

Neben den oben aufgeführten Anforderungen an ein Mietverhältnis gelten für Apotheken-Immobilien gesonderte Vorschriften baulicher Natur. Denn werden diese nicht zur Genüge eingehalten, kommt ein Mietvertrag gar nicht erst zustande. Zu den Voraussetzungen einer Apotheken Immobilie gehört zum einen die Zugänglichkeit bzw. Barrierefreiheit der Apotheke, zum anderen das Einhalten der Lagertemperaturen. Weiterhin müssen eine ausreichende Beleuchtung und Belüftung gegeben sein und die Räumlichkeiten müssen zwingend miteinander verbunden sein. Externe Lagerräume sind laut Aufsichtsbehörde nämlich rechtswidrig. Gleichzeitig muss die Immobilie ausreichenden Schutz vor unbefugtem Zutritt bieten und in einwandfreiem baulichem und hygienischem Zustand sein.

Was passiert bei einem Verstoß gegen das Apotheken (Gewerbe-)Mietrecht?

Ein Apotheken Mietvertrag stellt, wie der Fachartikel zeigt, eine komplexe Geschichte dar. Bei Verstoß gegen eine oder mehrere Regelungen, Anforderungen oder bei Nichteinhalten der Voraussetzungen, müssen die Vertragsnehmer mit einer Unwirksamkeit des abgeschlossenen Vertrags rechnen. Im schlimmsten Fall kann bei einem groben Verstoß dem Apotheker auch die Apothekenbetriebserlaubnis entzogen werden. Aus diesem Grund empfiehlt es sich einmal mehr, einen Vertrag über eine Apotheken Immobilie stets mit einem erfahrenen, branchenspezialisierten Rechtsberater auszuhandeln.

Checkliste für Apotheker und Apothekerinnen: Was muss in den Mietvertrag?

Elementar

  • Ist der Betrieb einer Apotheke im jeweiligen Gebäude baurechtlich gestattet? 
  • Gewahrt der Mieter dem Vermieter hinreichenden Konkurrenzschutz? 
  • Liegt eine Ausstiegsklausel (Magnetmieter/ Ankermieter) vor?
  • Sind Anlieferung und Versorgung verbindlich festgelegt?

Wichtig 

  • Hohe Vertragslaufzeit - das schafft Planungssicherheit auf Seiten des Mieters und Vermieters
  • Wie hoch sind die Nebenkosten? Kommen zusätzliche Nebenkosten hinzu?
  • Gewährt der Vermieter (bspw. gegen eine Gebühr) ein Rücktrittsrecht aus dem Vertrag?
  • Sind die Fristen für eine Nachfolgeregelung im Todesfall ausreichend bemessen?