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Besonderheiten beim Kaufvertrag einer Apotheke

Dass der Apothekenmarkt das Paradebeispiel für Übernahmen ist, ist unter Experten der Branche längst kein Geheimnis mehr. Doch wo eine Übernahme, da ein Kauf und Kaufvertrag.

Christian Gernoth, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht und fundierten Kenntnissen in Sachen Vertragsgestaltung informiert in diesem Fachartikel über die Besonderheiten des Kaufvertrags einer Apotheke.

Grundlegendes zum Kaufvertrag

Jeder Kauf eines Gutes gegen einen Preis muss laut deutschem Recht über einen Kaufvertrag geregelt und abgewickelt werden. Damit ein Kaufvertrag rechtmäßig ist, müssen grundsätzliche gewisse Bedingungen erfüllt sein: neben einer übereinstimmenden Willenserklärung der Beteiligten (Käufer und Verkäufer) muss eine Möglichkeit und Erlaubtheit des Geschäfts vorliegen. Gleichermaßen müssen beide Vertragspartner voll geschäftsfähig sein.

Kurz erklärt: Geschäftsfähigkeit

Unter der Geschäftsfähigkeit versteht man die Fähigkeit einer Person, eine verbindliche Willenserklärung abzugeben und entgegenzunehmen. Wer also geschäftsfähig ist, kann verbindliche Rechtsgeschäfte (wie in etwa der Kauf oder Verkauf einer Apotheke) abschließen. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass Personen ab dem vollendeten 18. Lebensjahr voll geschäftsfähig sind.

Verhandlung, Gestaltung und Abschluss – Schritt-für-Schritt zum Kaufvertrag

Bis zum fertigen Kaufvertrag und Vertragsabschluss ist es manchmal ein steiniger Weg - und dass, obwohl sich das Ganze eigentlich lediglich in drei Schritten vollzieht: auf die Vertragsverhandlungen folgt die detaillierte Ausgestaltung und, schlussendlich, der Vertragsschluss. In der Regel ist bei jedem dieser Schritte ein Rechtsberater anwesend, der die beteiligten Vertragspartner durch den Prozess führt.

Vertragsverhandlungen über den Kaufvertrag einer Apotheke

Ausgangspunkt einer jeden Vertragsverhandlung ist zunächst ein vorformulierter Kaufvertrag. In ihm befinden sich bereits allgemeine Eckdaten und die Standard Klauseln eines klassischen Kaufvertrags wie der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, Angaben zur Gewährleistung, Haftung, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie dem Wettbewerbsverbot. Im Kaufvertrag über eine Apotheke kommen dann noch Angaben zum Warenlager, der Umsatzsteuer-Regelung, den Arbeitsverhältnissen, dem Bücher- und Kundenstamm und dem allgemeinen Betriebsübergang hinzu.

Die Ausgestaltung des Kaufvertrags über dieApotheke ist, neben dem Finden eines passenden Käufers, wohl eine der größten Hürden beim Apothekenkauf bzw. der Übernahme einer Apotheke. Denn hier treffen die nicht selten gegensätzlichen Interessen der beteiligten Vertragspartner aufeinander: während der Verkäufer den für sich besten Verkaufspreis herausholen möchte, wünscht sich der Käufer den Preis dagegen so gering wie möglich zu halten. Mit dem richtigen Berater an der Hand kann dieses konfliktanfällige Unterfangen nicht deutlich einfacher gestaltet werden, sondern auch dafür gesorgt werden, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer einen guten Deal machen. A und O ist dabei das Eingehen von Kompromissen.

Verhandelt können bei den Vertragsverhandlungen eines Kaufvertrags im Grunde genommen Alles. Meist wird jedoch was das genau Übernahmedatum, die Übernahmeregelungen bezüglich der Räumlichkeiten und Einrichtung und die Übernahme laufender Geschäftsbeziehungen zu Partnern und Lieferanten verhandelt. Außerdem können auch Details zur Übernahme des bestehenden Mietvertrags oder Pachtvertrags verhandelt werden.

Da der Käufer mit der Übernahme der bestehenden Apotheke automatisch dessen Rechte und Pflichten übernimmt, sollte im Rahmen der Verhandlungen auch geklärt werden, inwieweit bisher Gehaltsabsprachen oder Vergünstigungen wie Personalrabatte gewährt wurden. Diese müssen per Gesetz nämlich weiterhin bestehen bleiben und können lediglich mit Einverständnis der betroffenen Mitarbeiter geändert werden.

Vertragsgestaltung

Das deutsche Vertragsrecht schreibt vor, dass Verträge, je nach Vertragsart und Gegenstand unterschiedliche Fixbestandteile und Klauseln aufweisen müssen. Neben jenen, vom Gesetzgeber und dem Vertragsrecht vorgeschriebenen Paragrafen können jedoch weitere, ganz individuelle Sonderparagrafen bzw. Klauseln im Vertrag inkludiert werden. Grundsätzlich immer enthalten sind, wie bereits eingangs erwähnt, Angaben zum Kaufgegenstand, dem Kaufpreis und zu den an der Veräußerung Beteiligten (Käufer und Verkäufer). Sinn und Zweck der Vertragsgestaltung ist es also, den Vertrag nicht nur dem Zweck entsprechend anzupassen, sondern insbesondere individuelle Absprachen in Form von Sonderparagrafen zu formulieren.

Vor allem was das die Übergangszeit betrifft, werden oftmals speziell ausformulierte Klauseln notwendig. In vielen Fällen verbleibt der alte Inhaber (Verkäufer) nämlich noch einige Zeit im Betrieb, um dem neuen Inhaber (Käufer) die betriebsinternen Abläufe näher zu bringen. Erfahrungsgemäß wirkt sich das auch positiv auf die Mitarbeiter und die Kunden aus, denn diesen wird somit der Eindruck einer "United front" vermittelt. Gleichzeitig bietet diese Zeit des Übergangs mit "doppelter Front" jedoch nicht selten Konfliktpotenzial, denn der alte Inhaber fühlt sich manchmal noch vollumfänglich zuständig. Um hier potenzielle Konflikte so gut es geht aus dem Weg zu gehen, ist es ratsam im Kaufvertrag ebenfalls zu klären, wem welche Aufgabe zukommt und, ganz wichtig, für eine Dauer von wie vielen Monaten der alte Inhaber im Betrieb tätig bleibt. In der Regel wird hier gesondert ein befristeter Arbeitsvertrag aufgesetzt - dieser schafft zusätzliche rechtliche Absicherung aller Beteiligten.

Musterformulierung Präambel

Präambel

Herr Mustermann ist Apotheker und betreibt seit 25 Jahren in Regen unter der Firmierung "Mustermann-Apotheke e.K." eine Apotheke, welche unter dieser Firma seit dem 01.01.1995 im Handelsregister des Amtsgerichts Zwiesel unter HRA 1230 eingetragen ist.

Die Apotheke wird derzeit in den Räumlichkeiten im Musterweg 3, 94209 Regen betrieben und sollte auch weiterhin dort betrieben werden.

Im Rahmen dieser vertraglichen Vereinbarung wird diese Apotheke an Frau Musterfrau, die ebenfalls Apothekerin ist, veräußert.

Musterformulierung Vertragsgegenstand

§ 1 Vertragsgegenstand

1. Der Veräußerer betreibt unter der Firma "Mustermann-Apotheke e.K." eine Apotheke im Musterweg 3, 94209 Regen. Diese ist vorgetragen im Handelsregister am Amtsgericht Zwiesel unter HRA 1230.

2. Im Rahmen dieses Vertrages überträgt der Veräußerer die unter § 1 Ziffer 1 genannte Apotheke, welche in Form eines Einzelunternehmens geführt wird, an den Erwerber.

Vertragsabschluss und praktische Übergabe der Apotheke

Sind die Vertragsverhandlungen abgeschlossen und auch die Ausgestaltung des Vertrags in trockenen Tüchern, steht der Vertragsunterzeichnung nichts mehr im Wege. Im diesem letzten Schritt der Kaufabwicklung kommen Käufer und Verkäufer sowie deren Rechtsberater erneut zusammen und unterzeichnen in gegenseitigem Beisammen den fertigen Kaufvertrag. Der Kauf der Apotheke ist somit abgeschlossen und es ist an der Zeit, die Apotheke nun auch praktisch an den neuen Inhaber zu übergeben.

Muster Kaufvertrag über eine Apotheke – Bestandteile eines Kaufvertrags im Überblick

Präambel

§1 Vertragsgegenstand

§2 Kaufpreis

§3 Gewährleistung

§4 Warenlager

§5 Umsatzsteuer-Regelung

§6 Firma, Haftung, Forderungen, Verbindlichkeiten

§7 Arbeitsverhältnisse

§8 Bücher, Vertragsübergänge, Kundendatei

§9 Betriebsübergang

§10 Wettbewerbsverbot

§11 Vertragsstrafe, Schadensersatz

§12 Nebenabreden, Sonstiges

§13 Erfüllungsort, Schiedsklausel

§14 Kosten

Anlage A: Verzeichnis der Apothekenbetriebsräume

Anlage B: Aufstellung der Einrichtungsgegenstände

Anlage C: Aufstellung der sonstigen zur Apotheke gehörenden Vermögenswerte

Anlage D: Aufstellung über die Arbeitsverträge, in die der Käufer an Stelle des Verkäufers eintritt

Anlage E: Aufstellung über die zu übernehmenden Verträge

Anlage F: Schiedsvertrag