Grundsteuerreform 2022: Was ändert sich für Steuerzahler?

Bereits seit dem 01. Januar 2022 gilt die Feststellung der neuen Grundsteuer, die vornehmlich finanzielle Konsequenzen für Grundbesitzerinnen und Grundbesitzer sowie Wohnungs- sowie Hauseigentümerinnen und -eigentümer hat.

Wir erklären im folgenden Fachartikel, was hinter der neuen Regelung steckt, für wen sie gilt und ob die Grundsteuerreform für alle Bundesländer Geltung hat.

Kurz erklärt: Grundsteuer

Jährlich zahlen alle Eigentümer von Grundstücken Grundsteuer. Diese Grundsteuer berechnet sich nach dem Wert des Grundstücks, Gebäudes oder Betriebs, das auf ihm errichtet ist. Erhoben wird die Grundsteuer dabei von der jeweiligen Kommune. Das macht die Grundsteuer zu einer der wichtigsten Einnahmequellen von Gemeinden – laut dem ZDF beliefen sich die Grundsteuereinnahmen in den letzten Jahren bei rund 15 Milliarden Euro. Eben jene Mittel werden von Gemeinden dann zur Finanzierung von Schulen, Kitas, Schwimmbädern oder Büchereien genutzt oder für Investitionen bspw. in die örtliche Infrastruktur.

Unterschied Grundsteuer und Gewerbesteuer

Während die Grundsteuer jährlich erhoben wird, fällt die Grunderwerbsteuer nur einmalig beim Kauf eines Grundstücks oder eine Immobilie an. Gleichzeitig wird die Grunderwerbsteuer nicht von der Kommune (Grundsteuer), sondern vom Bundesland erhoben. Je nach Bundesland beträgt der Grunderwerbsteuersatz zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Grundsätzlich spricht man bei der Grunderwerbsteuer auch von den ‚Nebenkosten beim Hauskauf‘.

Alte Regelung zur Berechnung der Grundsteuer

Die bisherige Regelung zur Berechnung der Grundsteuer basiert auf Grundstückswerten, sog. Einheitswerten. Diese Einheitswerte unterscheiden sich in West- und Ostdeutschland. Während im Westen die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt werden, beruhen die Einheitswerte im Osten auf Werten von 1935. Jene Einheitswerte werden wiederum mit einer Steuermesszahl und dem Hebesatz verrechnet. Kommunen und Gemeinden können dabei selbst entscheiden, wie hoch der Hebesatz ist. Einheitlich ist nur die Steuermesszahl.

Formel zur Berechnung der Grundsteuer:

Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Gründe für die Grundsteuerreform

Wie im obigen Abschnitt erläutert, beruhen die Einheitswerte auf einstigen Grundstückswerten der 30er bzw. 60er Jahre. Da sich diese jedoch seit 1935 bzw. 1964 sowohl im Osten als auch im Westen stark entwickelt haben, kommt es laut Bundesministerium für Finanzen zu einer steuerlichen Ungleichbehandlung, die so dramatisch sei, dass sie mit dem Grundgesetz nicht mehr zu vereinbaren sei. Als Antwort auf diese Ungleichbehandlung soll nun das neue Berechnungsmodell dienen, sodass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer bundesweit nahezu gleichbleibt. Künftig orientiert sich die Erhebung der Grundsteuer folglich am Wert einer Immobilie. So wird gewährleistet, dass es künftig auch einen Unterschied macht, ob ein Eigentümer ein Haus, eine Wohnung oder einen Gewerbebetrieb erwirbt.

In 3 Schritten zur Neuberechnung der Grundsteuer

  1. Grundvermögen (Faktoren wie Bodenrichtwert, Mietniveau, Grundstücksfläche, Grundstücksart, Alter des Gebäudes)
  2. Steuermesszahl (0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke)
  3. Hebesatz (Kommunen können diese weiterhin selbst festlegen)

NEUE BERECHNUNG DER GRUNDSTEUER (Grundsteuer B)

Musterrechnung am Beispiel von Berlin, Berlin:

25.000€ x 0,31 Promille x 810% = 62,77€

 

Musterrechnung am Beispiel von Aachen, Nordrhein-Westfalen:

25.000€ x 0,31 Promille x 525% = 40,70€

Grundsteuer A, B und neu: C

Gab es bisher lediglich zwei Kategorien der Grundsteuer (A und B), kommt mit der Grundsteuerreform eine dritte hinzu: die sog. Grundsteuer C. Mit dieser neuen Kategorie will die Regierung Spekulationen mit Bauland in Ballungsgebieten verhindern. Denn laut BMF komme es vornehmlich in Ballungsgebieten, die ohnehin Wohnungsmangel verzeichnen, immer wieder vor, dass baureife Grundstücke aufgekauft und als Spekulationsobjekte gehalten werden, um diese nach einer Wertsteigerung gewinnbringend weiter zu verkaufen. Mit der Grundsteuer C soll eben diese Problematik gelöst werden, denn Kommunen können für baureife, aber unbebaute Grundstücke künftig einen höheren Hebesatz veranschlagen, als für Grundstücke mit agrarischer Nutzung (Grundsteuer A) oder für Grundstücke mit sonstiger baulicher Nutzung (Grundsteuer B).

Grundsteuer A: Grundstücke agrarischer Nutzung (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft)

Grundsteuer B: Grundstücke baulicher Nutzung (alle anderen Betriebe)

Grundsteuer C: unbebaute, baureife Grundstücke

Gilt die Grundsteuerreform bundesweit?

Die zuvor geschilderte neue Berechnung der Grundsteuer stellt das sog. Bundesmodell dar. Bundesländer, die dieses Modell jedoch nicht anwenden möchten, können über die ebenfalls neu eingeführte Öffnungsklausel ein eigenes Grundsteuermodell einführen. Von dieser Öffnungsklausel machen bspw. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht – alle übrigen Bundesländer folgen künftig dem Bundesmodell.

Bundesland

Berechnungsmodell

Berechnungsgrundlage

Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringern

Bundesmodell

Bodenrichtwert, Fläche der Immobilie, Netto-Kaltmiete, Alter des Gebäudes

Baden-Württemberg, Saarland, Sachsen

Bundesmodell mit Abweichungen

Grundstücksart, Nutzungsart, Bodenrichtwert

Bayern

Flächenmodell

Grundstücksfläche, Nutzung

Hamburg

Wohnlagenmodell

Grundstücksfläche, Wohnlage

Hessen

Flächen-Faktor-Modell

Bodenrichtwert, Wohnfläche, Wohnlage

Niedersachsen

Flächen-Lage-Modell

Grundstücksfläche, Nutzung, Wohnlage

Die neue Grundsteuer in Bayern

Im Bundesland Bayern findet, wie bereits erwähnt, nicht das Bundesmodell Anwendung. Im Gegenteil, hier kommt ein reines Flächenmodell zum Einsatz. Künftig wird die Grundsteuer hier ausschließlich anhand der Grundstücksfläche, der Gebäudefläche und der Immobiliennutzung berechnet. Dabei werden zwei feste Äquivalenzzahlen genutzt:

  • Für Grundstücke 0,04€/ qm
  • Für Gebäude 0,50€/ qm

Für Gebäude die unter Denkmalschutz stehen und für Gebäude des sozialen Wohnbaus gelten wiederum Sonderregelungen.

Was kommt auf Eigentümerinnen und Eigentümer zu?

Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt eine sog. Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Diese muss bis spätestens 31. Oktober 2022 elektronisch über ELSTER eingereicht werden. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt in der Regel per öffentliche Bekanntmachung, Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten also kein Schreiben der Steuerbehörden. Da diese Erklärung nicht selten ein komplexes Unterfangen darstellt, übernimmt im Idealfall ein Steuerberater die weitere Bearbeitung. Dazu sind jedoch einige Angaben erforderlich.

Hierzu zählen:

  1. Lage des Grundstücks/ des Betriebs der Land- und Fortwirtschaft
  2. Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
  3. Eigentumsverhältnisse 
  4. Grundstücksart
  5. Fläche des Grundstücks
  6. ggf. Wohnfläche/ Grundfläche des Gebäudes 
  7. Gemeinde
  8. Miteigentumsanteil
  9. Nutzungsart
  10. Baudenkmal
  11. ggf. Abbruchverpflichtung

Eigentümer können diese Daten zum Beispiel in einem Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt oder im Einheitswert- bzw. Grundsteuerbescheid einsehen.

Sie sind Eigentümer oder Eigentümerin eines Wohngebäudes oder sonstigen Gebäudes? Oder besitzen einen Betrieb der Land- und Fortwirtschaft? Wir von der Kanzlei Gernoth helfen Ihnen gerne bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts.