Welche Änderungen bringt die Neuerung der Grundsteuerreform für Unternehmer/-innen, Vermieter/-innen und Eigentümer/-innen mit sich? Im heutigen Fachartikel möchten wir Sie darüber informieren.

Von der Grundsteuer sind grundsätzlich nahezu alle Unternehmen betroffen. Die Grundsteuer fällt immer dann an, sobald Eigentum besteht. Somit fällt diese auch an, wenn es sich um einen Geschäftsbetrieb handelt. Allerdings kommt im Unterschied zum Wohneigentum bei der betrieblichen Nutzung nicht das Ertragswertverfahren zum Einsatz, sondern das Sachwertverfahren.

Grundsätzlich sind Unternehmer dann grundsteuerpflichtig, wenn er Eigentümer der betrieblichen Stätte ist. Verfügt ein Unternehmer über mehrere Betriebsstätten, muss er für jede (und auch jede Zweigstelle) eine gesonderte Feststellungserklärung einreichen.

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren, bei welchem der Marktpreis oder der Beleihungspreis eines Geschäftsbetriebs ermittelt wird. Es werden die Herstellungskosten des Gebäudes, der Baupreisindex, die Brutto-Grundfläche sowie der Bodenrichtwert miteinander verrechnet und daraufhin mit einer Wertzahl multipliziert. Der Grundsteuerwert ist dann das Ergebnis dieser Rechnung.

In der Feststellungserklärung müssen unterschiedliche Angaben vorliegen, um den Grundsteuerwert festzustellen. Die erforderlichen Unterlagen unterscheiden sich je nach Art des Grundstücks und Bundesland (ob Bundesmodell oder individuelles Ländermodell). Grundsätzlich sind jedoch die folgenden Daten notwendig:

• Lage des Grundstücks
•  Angaben zu Gemarkung, Flur, Grundstücksfläche
• Gemeinde
• Grundstücksart
• Eigentumsverhältnissen
• Baudenkmal ja oder nein
• Abbruchverpflichtung ja oder nein

Ist der Vermieter der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks, muss er eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts einreichen, ganz gleich um welche Art von Besitz es sich handelt (ob Einfamilien-, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Firmengebäude etc.). Ist der Vermieter selbst nicht der Eigentümer, sondern lediglich Untervermieter für Dritte, verhält es sich anders. In diesem Fall muss er sich nicht um das Erstellen einer Feststellungserklärung kümmern. Die Pflicht fällt stets auf den Eigentümer zurück. Die Feststellungserklärung kann ab dem 01. Juli und muss bis zum 31. Oktober 2022 elektronisch beim Finanzamt eingereicht werden.

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, da die Berechnung von den individuellen Hebesätzen der Gemeinden abhängig ist. Bei der Berechnung der Grundsteuer muss zudem auch die Mietniveaustufe, der Bodenrichtwert und das Baujahr berücksichtigt werden. Überdies wenden nicht alle Bundesländer das Bundesmodell an, sondern haben eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer etabliert.

Da die Grundsteuer faktisch zu den Betriebskosten gehört, kann diese die auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die umlagefähigen Betriebskosten zu tragen hat, dürfen Vermieter/innen die von ihnen gezahlte Grundsteuer dem Mieter in Rechnung stellen. Schuldner der Grundsteuer ist jedoch auch bei Umlage auf den Mieter nach wie vor der Vermieter, insofern dieser Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks ist. Gleiches gilt, wenn das zu vermietende Objekt momentan keinen Mieter hat.

Ab dem 01. Juli können und bis spätestens 31. Oktober müssen Hausbesitzer/innen ihre Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts einreichen. Eigentümer/innen von einer Immobilie müssen eine Feststellungserklärung abgeben. Eigentümer/innen von zwei Immobilien müssen zwei Erklärungen abgeben. Der Grundsteuerwert sowie die schlussendliche Grundsteuerlast werden anhand der in der Erklärung enthaltenen Daten berechnet.

Besitzer einer Eigentumswohnung müssen ebenfalls eine derartige Feststellungserklärung abgeben. Die Berechnung der Grundsteuerlast ist jedoch in diesem Fall ein weniger komplex, wenn ggf. eine ermäßigte Steuermesszahl zum Einsatz kommt. Eine gesonderte Art von Eigentum stellen Eigentumswohnungen dar. Der Eigentümer besitzt zwar die Wohneinheit, jedoch nicht das Haus, in welchem die Wohnung sich befindet. Der Wohnungsbesitzer hat an diesem Haus lediglich ein Miteigentum am Gemeinschaftseigentum, so auch am Grund und Boden. Da sich ein Steuerberater genauestens mit den Besonderheiten dieses Miteigentums auskennt, ist es in diesem Fall besonders empfehlenswert, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen.

Auch hier lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten. Dies ist sie von vielen Faktoren abhängig, wie beispielsweise von der Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft, der Fläche des Grundstücks, den Eigentumsverhältnissen und der Grundstücksart.

Eine Feststellungserklärung muss für jedes Grundstück, jede Immobilie und jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, welches im Besitz ist, getätigt werden. Für jedes Eigentum muss eine separate Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts an das Finanzamt übermittelt werden.